Pourquoi le taux d’usure nous empêche d’acheter un bien immobilier ?

Le secteur de l’immobilier et le prêt immo sont associés depuis que les banques existent. A notre échelle, c’est donc depuis toujours. Dans un premier temps, nous allons passer succinctement, l’histoire et la chronologie du crédit ou prêt immobilier.

SOMMAIRE

D’ailleurs, pourquoi 2 mots pour designer la même chose ? Un prêt se réfère à une transaction financière dans laquelle une entité financière ou un particulier prête un montant fixe d’argent à un autre particulier. Un crédit ne peut être octroyé que par un organisme financier pour un particulier ou une entreprise.

Chronologie de l’histoire du crédit immobilier

Le principe de l’hypothèque serait apparu avec les premières civilisations humaines, soit près de 1750 ans avant notre ère ! Le code d’Hammurabi, le roi de Babylone, l’une des plus anciennes lois écrites, fixe déjà les règles du commerce bancaire et on suppose que la notion de prêt garantie par des biens réels en est contemporaine. Le premier prêt hypothécaire en tant que tel, aurait été accordé à Babylone en 430 avant JC. Un verger aurait servi de sûreté réelle à une famille de banquiers, les Marashu.
1894 Lorsque les pouvoirs publics créent des crédits hypothécaires à coût réduit destinés « aux travailleurs vivant principalement de leur salaire ».
1924 Le crédit voulus par les pouvoirs publics et mis en œuvre par des organismes de droit privé, ont pour particularité d’avoir été conçus comme un outil de la protection des foyers modestes. Il est destinés à des familles aux revenus peu stables, ils ont accompagné, à leur façon, le développement de la société salariale.
1955 Un décret étend l’obligation de transcription immobilière à tout acte translatif, déclaratif ou constitutif de prêt hypothécaire. Toute brèche liée au secret de la propriété immobilière disparait.
Années 1960 Crédits bancaires hypothécaires mis en place.
1966 : instauration du Taux effectif global en France par la loi sur l’Usure n°66-1010.
1993 : création du Code de la consommation et transfert du TEG dans ce nouveau code.
1995 : création du Prêt à Taux Zéro
La loi de finances de 2005
2006 Un décret autorise les banques françaises à mettre en place le prêt hypothécaire rechargeable et le prêt viager hypothécaire. Mais les établissements y vont à tâtons. Contrairement à l’organisation bancaire anglo-saxonne qui permet un développement généralisé du prêt hypothécaire, la France est beaucoup plus précautionneuse et cherche à protéger le prêteur certes mais aussi l’emprunteur.
2009 : le doublement du prêt à taux zéro
2014 et 2015 : statu quo sur le PTZ puis ouverture à certains territoires
2016 Les conditions du prêt à taux zéro changent.
2018 Changements du PTZ
2019 et 2020, les conditions du prêt à taux zéro demeurent similaires.

S’il manque des dates, n’hésitez pas à m’en faire part en commentaire.

Nos envies d’immobilier

A quels moments achetons-nous un bien immobilier ? Ces instants sont calqués sur la vie de chacun, et sont directement liés, à nos émotions :

Notre entrée dans la vie active.
Notre mise en couple officielle.
Notre séparation.
Notre héritage.
Nos enfants.

Autant de moments qui nous émeuvent et qui allègent notre rentrée d’argent mensuelle.

Mais qui peut résister à l’envie d’accéder à la propriété, quand c’est possible financièrement ?

Cela commence quand nous mettons un pied dans la vie active. Avec nos 1ers salaires, nous achetons : une voiture, un nouveau téléphone, un home cinéma et une télévision trop grande pour sa pièce de destination.

Une fois que tout est installé, nous sommes contents. Les mois passent, et une idée se balade dans notre cerveau. Mais pour l’heure, nous ne connaissons pas encore le contenu de cette idée. Inconsciemment, nous nous arrêtons devant certaines vitrine qui nous annoncent des prix ahurissants. Nous nous surprenons même, à prendre des magazines que nous n’avons pas l’habitude de feuilleter. L’idée a germé : je veux devenir propriétaire.

1er réflexe, nous en parlons à nos parents ou, si ces derniers ne sont plus de ce monde, à nos amis.

« Tu as déjà acheté un bien immobilier ! Peux-tu m’accompagner lors des visites stp ? » ou « Peux-tu me conseiller pour l’achat d’une maison/d’un appartement stp ? ».

Ces phrases sont de loin, les plus employées, et il est humain, de se tourner vers nos connaissances, c’est une réaction automatique et non réfléchie. Et nous mettons le pied dans un engrenage sans fin, car les conseilleurs ne sont pas les payeurs. A trop écouter leurs conseils, nous n’achetons rien et nos décisions d’achat n’en sont que retardées.

Revenons à notre sujet : le taux d’usure.

Après vous avoir perdu avec mes écris sur ce qui est, une partie de nos vies, je décide enfin, de vous parler de ce taux méconnu.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

« Pourquoi est-il si important et étudié en détail par nos amis les financiers ? »

Définition officielle : le taux d’usure est un seuil global de taux qui ne peut être dépassé par un organisme de prêt (plus communément connu sous l’acronyme TAEG). Appelé « taux effectif global » (TEG) jusqu’en 2016, le taux annuel effectif global est un élément central d’une offre de prêt, car ce taux indique à l’emprunteur le coût total de son crédit. Défini par les articles L314-1 et suivants du Code de la consommation, il s’agit d’une mention obligatoire, commune aux crédits à la consommation et aux crédits immobiliers.

« Mais qui fixe le taux d’usure ? »

Vous pensez que les banques sont libres de fixer le taux de leurs crédits arbitrairement ? Détrompez-vous.

C’est la banque de France qui fixe le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum légal auquel les prêteurs peuvent prêter. Ce taux est calculé chaque trimestre par la banque de France et publié au Journal officiel. Le taux d’usure varie ainsi tous les 3 mois.

Ce taux est aussi bien applicable pour les prêts immobiliers (soulte divorce, pret achat revente, pret transferable, pret immobilier auto entrepreneur, eco PTZ,…) que les crédits à la consommation.

Le TAEG comprend :

+ Taux d’intérêt de base du prêt (ou taux nominatif).

+ Frais de dossiers.

+ Frais payés ou qui sont dus à des intermédiaires.

+ Coûts d’assurance du prêt.

+ Coût de garantie du prêt.

+ Frais d’ouverture et de tenue d’un compte (Celui-ci permet l’utilisation d’un moyen de paiement pour les opérations et les prélèvements liés au prêt et de s’acquitter des frais qui leur sont liés).

+Coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement.

Le saviez-vous ? C’est la loi Scrivener qui a rendu obligatoire la publication du TAEG. Depuis, les établissements de crédit ont l’obligation d’indiquer le TAEG dans les publicités, les offres préalables de crédit et dans les contrats de prêt.

Comment ce calcule cette valeur ?

La Banque de France relève les taux pratiqués par les établissements de crédit en calcule la moyenne. Ce résultat est ensuite augmenté d’un tiers. Ce seuil d’usure est publié dans le Journal Officiel, à la fin de chaque trimestre.

Il varie suivant les catégories, le montant du prêt sollicité et de la durée de ce dernier.

Les catégories de prêts sont notamment :

le crédit à la consommation
les prêts à taux d intérêt fixe ou variable
les découverts bancaires en compte
le crédit renouvelable ou révisable.

En quoi le taux d’usure, pose problème en 2022 ?

Il est censé protéger nous protéger, les emprunteurs. Mais force est de constater qu’il nous est plus préjudiciable qu’il ne nous protège. En effet, il exclut certains profils de l’accession à la propriété.

Prenons un exemple. Les séniors et les personnes ayant de gros problèmes de santé. Ce sont des emprunteurs dits «à risque», ils peuvent être exclus de tout crédit immobilier suite à des surprimes d’assurances qui influent le TAEG.

De même pour les emprunteurs modestes, à qui les banques, n’hésitent pas à proposer des taux plus élevés, qui pèsent sur le taux de l’usure.

Prenons le cas d’un couple âgé de 55 ans, empruntant 200 000 € sur 15 ans à 0,97 %. Pour ce couple, le taux d’usure à 2,41 %. En plus du taux d’intérêt appliqué par la banque, l’emprunteur sera en charge de payer les frais de notaire, les frais de dossier de la banque, le coût de l’assurance, les frais de garanties et les frais de courtage.

L’ensemble de ces frais provoquent une augmentation TAEG et un risque de dépassement du fameux taux d’usure, tant décrié.

L’impact des frais de dossier est majeur en ce qui concerne l’obtention de notre prêt immobilier, lorsque nous sommes, comme actuellement, dans une politique de taux historiquement bas.

Quel est le taux d’usure du moment ?

Nous sommes, à la date du 7 novembre 2022, quand j’écris ces lignes. Les taux d’usure publiés pour ce trimestre sont les suivants :

CATEGORIES	Taux effectif moyen pratiqué au 3ème trimestre 2022	Taux d’usure applicable au 1er octobre 2022

Crédits de trésorerie aux ménages et prêts pour travaux d’un montant inférieur ou égal à 75 000 euros (1)
Prêts d’un montant inférieur ou égal à 3 000 €	15.87	21.16
Prêts d’un montant supérieur à 3 000 € et inférieur ou égal à 6 000 €	7.6	10.13
Prêts d’un montant supérieur à 6 000 €	4	5.33

Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros (2)
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans	2.27	3.03
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	2.27	3.03
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	2.29	3.05
Prêts à taux variable	2.19	2.92
Prêts relais	2.55	3.4

Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 2 ans et moins de 10 ans	2.41	3.21
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins 20 ans	2.46	3.28
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	2.59	3.45
Prêts à taux variable d’une durée initiale supérieure à 2 ans (3)	2.38	3.17
Découverts en compte	11.87	15.83
Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans	2.33	3.11

Prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
Découverts en compte	11.87	15.83

(1) Définition – Crédits de trésorerie : crédits aux ménages n’entrant pas dans le champ d’application du 1° de l’article L. 313-1du code de la consommation ou ne constituant pas une opération de crédit d’un montant inférieur ou égal à 75 000 euros destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien.

(2) Définition – Crédit Immobiliers : crédits aux ménages entrant dans le champ d’application du 1° de l’article L. 313-1 du code de la consommation ou d’un montant supérieur à 75 000 euros destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien

(3) Taux moyen pratiqué (TMP) : le taux moyen pratiqué est le taux effectif des prêts aux entreprises d’une durée initiale supérieure à deux ans, à taux variable, d’un montant inférieur ou égal à 152 449 euros. Ce taux est utilisé par la Direction générale des impôts pour le calcul du taux maximum des intérêts déductibles sur les comptes courants associés.

Comment faire baisser le taux d'usure applicable ?

Pour faire baisser le taux d’usure, nous pouvons choisir une assurance emprunteur externe à celles proposées par votre banque, avec une base plus basse. En effet, les banques ne peuvent pas refuser de prêter à un client si celui-ci a une assurance emprunteur avec un taux inférieur.

En tant qu’emprunteur, il nous est donc important de comparer plusieurs offres d’assurance emprunteur pour choisir le contrat le plus compétitif en matière de taux d’usure.

Pour cela, nous pouvons – et c’est même recommandé – faire appel aux services d’un courtier spécialisé (demandez-moi, j’en connais des sérieu•x•ses dans le 65) dans les contrats de crédits. Il peut nous aider à trouver l’assurance emprunteur avec le taux d’usure le plus bas.

Le saviez-vous ? Un prêt qui dépasse de plus du tiers le montant du TAEG fixé le trimestre précédent est dit usuraire. Le prêteur qui en est à l’origine est passible d’un emprisonnement de 2 ans et/ou d’une amende de 45.000 euros.

Conclusion

Vous m’avez compris, la tâche est ardue pour contracter un prêt en 2022. Mais rien n’est impossible. Avec les bonnes personnes et les bons professionnels, nous y arrivons, tout en observant les points de vigilance.

Par ce que nos rêves d’accession à la propriété sont légitimes.

Par ce que nous aussi nous pouvons le faire.

Par ce que nous n’avons pas besoin d’avoir des millions pour acheter une maison, un appartement ou pourquoi pas, un immeuble de plusieurs lots pour investir (je réalise votre accompagnement pour investir sans danger et sans forcer, sur simple demande).

Le crédit immobilier est un formidable levier pour se payer ce dont nous n’avons pas les fonds nécessaires sur notre compte en banque.

Amis de la pierre, je vous donne rendez-vous en janvier 2023, pour connaître le prochain indicateur d’usure.

Merci de m’avoir lu.

Followeu•r•se•s, c’est tout pour le moment.

Bruno de Myziggi Communication.